Lorsqu’un bien immobilier est transféré en succession, de nouvelles règles encadrent sa gestion. La vente de biens ou maisons en succession est régie par des paramètres relatifs au bien ou aux héritiers de celui-ci.
Cette vente se fait en étapes. La première est le partage successoral. Cet acte est réalisé par un notaire et est finalisé par l’obtention d’un titre de propriété.
Si les héritiers du bien ne sont pas d’accord sur la vente de celui-ci, il y a indivision. La prochaine étape consiste à lever cette indivision successorale. Des démarches légales sont prévues à cet effet.
L’évaluation de la valeur de la maison peut être effectuée une fois le partage successoral réglé. Elle doit tenir compte du coût des travaux et des rénovations à prévoir.
Pour accélérer la vente, on peut faire appel à une agence immobilière ou à un courtier en immobilier.
Il faut prévoir le coût des expertises engagées dans la vente, comme les frais de notaire ou les commissions de l’agence ou du courtier immobilier.
La réalisation du partage successoral
La vente d’une maison en succession ou tout autre bien immobilier commence par le partage successoral. Cette étape fait intervenir un notaire et aboutit à l’obtention du titre de propriété. Vous pouvez vendre le bien sans passer par ce partage successoral si vous en êtes le seul propriétaire.
Il arrive que plusieurs héritiers se partagent un bien. Cela crée des contentieux lorsque tous les héritiers n’approuvent pas le partage. Solliciter l’aide d’un avocat devient utile à cette étape.
Vous devez cependant soumettre aux autres héritiers l’idée de la vente du bien, une fois que l’acte de propriété a été établi. Leur avis compte pour la mise vente, car ils sont aussi propriétaires du bien.
L’acte de propriété ne peut être fait tant que la décision de vendre le bien n’est pas unanime.
La levée de l’indivision successorale
Les possibles blocages du partage successorale
Les indivisions successorales ne se ressemblent pas et ont chacune leurs contraintes. Quand vous rencontrez un désaccord, vous devez convaincre les autres héritiers et trouver un terrain d’entente. Les oppositions exprimées par les indivisaires ont parfois une solution amiable.
Lorsque l’un d’eux ne s’exprime pas sur la décision de vendre la propriété, il y a absence de réponse.
L’héritier qui ne s’exprime pas est mis en demeure. S’il ne se prononce toujours pas, les autres ont le droit de se plaindre auprès du juge. Cette autorité leur accorde alors le plein pouvoir pour liquider la maison en succession.
Les solutions envisageables en cas de blocages
La solution aux blocages concernant le partage successoral est d’engager des discussions pour connaître les raisons des réticences. Cela vous orientera vers l’arrangement qui conviendra à tous.
Le notaire vous guidera dans votre démarche en vous fournissant les informations nécessaires.
La solution la plus courante est de procéder au démembrement de la propriété. Cela consiste à diviser la propriété de la maison suivant:
- Le modèle de l’usufruit, qui conserve le droit de propriété pour tout héritier (qui peut habiter la maison) ;
- ou celui de nue-propriété qui permet de disposer du bien de sorte à le donner ou le vendre.
Des dispositions légales favorisent les ventes de maison en succession en apportant des alternatives aux blocages. En 2007, l’une d’elles a été prise pour faciliter la liquidation des biens en succession même si tous les héritiers ne sont pas d’accord.
Il faut que ceux qui souhaitent se défaire du bien constituent une majorité de 2/3 de tous les indivisaires.
Lorsque cette majorité est atteinte, il faut informer le notaire de l’intention de vente de la maison en succession. Les autres sont informés de cette décision au bout d’un mois.
S’il y a absence de réponse d’un héritier pendant 3mois, le notaire va notifier le juge. L’autorité judiciaire optera pour la mise aux enchères de la maison afin de résoudre le litige. Il faut néanmoins que le juge saisi soit compétent. L’affaire est traitée au TGI qui est le Tribunal de grande instance.
L’évaluation de la valeur de la maison en succession
Cette tâche incombe au notaire ou à l’expert immobilier. Il va déterminer combien vaut la propriété après l’avoir inspectée.
Leur estimation permet d’obtenir le prix de vente de votre maison. Confier cette tâche à des spécialistes de l’immobilier vous est profitable. Ils connaissent la situation du marché de l’immobilier et peuvent identifier les problèmes qui diminuent la valeur du bien.
Les maisons en succession sont souvent inhabitées sur une longue période et se détériorent au fil du temps. Les procédures de succession sont longues et cela affecte la valeur de celles-ci lors de leur mise en vente.
Les dégâts peuvent être mineurs ou majeurs, selon le cas. Il faut alors prévoir des travaux de rénovation pour augmenter la valeur de votre bien.
Les travaux de réparation ou de rénovation
Des coûts supplémentaires sont à prévoir lors de la vente d’une maison en succession. Ils affectent l’évaluation de la valeur de votre bien. Ces coûts concernent les travaux et les réparations (chauffage, électricité, isolation…) du logement pour augmenter sa valeur marchande.
Adapter le bien immobilier aux nouvelles normes de sécurité et de confort augmentera votre chance de le vendre.
L’expertise immobilière vous donnera une idée exacte de ces travaux.
Le paiement des frais des différentes expertises
L’intervention du notaire n’est pas gratuite. Il faut prévoir le paiement de ses honoraires. Le coût des émoluments et des frais de services dépendent des services fournis.
L’attestation immobilière
Le transfert de propriétés du bien immobilier aux héritiers requiert une attestation immobilière. Ce document authentique est rédigé par un notaire. Les pièces utiles pour établir une attestation immobilière sont:
- Certificat de décès ;
- testament ;
- acte de vente prouvant que le bien appartient au défunt ;
- certificat de localisation de l’immeuble ;
- autres documents que le notaire juge nécessaire.
Cet acte est facturé selon un barème basé sur la valeur de la maison:
- 1,972% pour un bien immobilier qui vaut moins de 6 500€ ;
- 1,085% pour une habitation valant entre 6 501€ et 17 000€ ;
- 0,74% pour une maison coûtant entre 17 001€ et 30 000€ ;
- 0,542% pour une propriété qui vaut plus de 30 000€.
Plus la maison a de la valeur, plus le pourcentage appliqué diminue.
Le partage du bien et l’attestation de partage
S’il y a indivision, le notaire partage le bien immobilier en parts égaux (quote part). Il fournira ensuite un acte juridique appelé acte de partage. Les frais de service du notaire pour cette intervention sont définis en pourcentage, selon la valeur de la propriété:
- 4,931% quand la valeur du bien n’excède pas 6 500€ ;
- 2,034% si la maison coûte entre 6 501€ et 17 000€ ;
- 1,356% lorsque le prix de l’habitation est évaluée entre 17 001€ et 60 000€ ;
- 1,017% pour une propriété dont la valeur dépasse 60 000€.
Vous ajouterez à ces frais l’enregistrement et la publicité foncière, qui s’élèvent à 2,5%, et la contribution de sécurité immobilière fixée à 0,10%.
Le recours à une agence immobilière ou un courtier immobilier
Pour que votre maison trouve preneur, il faut engager une agence immobilière ou un courtier immobilier même si cette solution vous fera perdre une partie de l’argent de la vente. L’agence immobilière ou le courtier en immobilier a pour rôle de:
- Rédiger et diffuser l’annonce pour la mise en vente ;
- réaliser les visites avec les clients ;
- Signer la promesse de vente.
Laisser faire les professionnels accélèrera le processus de vente et augmentera votre chance de vendre votre bien.
