Les propriétaires de biens immobiliers neufs sont soumis au paiement de plusieurs taxes: taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière. Que le bien immobilier soit une maison ou un appartement, une résidence principale ou secondaire, le propriétaire est tenu de payer cet impôt local dû annuellement. Lorsqu’on envisage d’acquérir un logement neuf en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), il est possible de bénéficier de certains avantages. Le plus intéressant d’entre ces avantages reste l’exonération de la taxe foncière. Peu connue par les Français, cette taxe est une mesure fiscale destinée à faciliter l’acquisition immobilière. Elle s’applique pour l’acquisition et pour la revente d’un bien en VEFA. Les logements neufs acquis en VEFA sont susceptibles de bénéficier de cette exonération fiscale. Il y a des conditions à remplir pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière en VEFA.
Que faut-il savoir sur l’exonération de la taxe foncière en général?
En France, tous les propriétaires de biens immobiliers sont soumis à une taxe foncière. À l’image de la taxe d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), plus connue sous le vocable de «taxe foncière», renvoie à cet impôt local destiné au financement des services et équipements des collectivités territoriales. Calculé par l’administration, le montant de cette taxe s’appuie sur le coefficient de revalorisation, la valeur locative de la propriété et le taux d’imposition en cours dans la commune. Il s’applique aux propriétaires des différentes propriétés bâties. Il y a une exception à cette règle fiscale. Certains biens immobiliers bénéficient d’une exonération fiscale qui peut être permanente ou temporaire. Cette exonération peut être totale ou partielle selon la commune concernée. L’exonération permanente concerne certains immeubles précis, notamment les locaux situés des sites à risque, les bâtiments ruraux, les bâtiments publics, certains immeubles agréés dans les DOM, les hôtels situés en zone de revitalisation rurale… L’exonération porte sur la totalité de la taxe foncière. Dans le second cas, l’exonération est temporaire, car elle ne porte que sur une durée limitée au terme de laquelle le propriétaire est de nouveau soumis au paiement de la taxe. C’est le cas des biens immobiliers suivants:
- Logements économes en énergie dont l’exonération de taxe foncière court sur 5 ans;
- Constructions neuves ayant bénéficié des aides étatiques de plus de 50 % dont l’exonération est d’une durée de 15 ans;
- Immeubles situés en zones franches exonérés de taxe foncière pour 5 ans;
- Constructions nouvelles parmi lesquelles les logements en VEFA font l’objet d’une exonération de 2 ans.
En quoi consiste l’exonération de taxe foncière en VEFA?
L’acquisition des logements neufs en VEFA permet de bénéficier d’une exonération sur la taxe foncière. Cette exonération porte sur la part communale de taxe foncière et est valable durant les 2 années qui suivent l’achèvement dudit logement. Elle s’applique à partir du 1er janvier de l’année suivant l’achèvement du logement. L’exonération peut profiter aux propriétaires à l’achat d’un bien en VEFA. Les propriétaires qui souhaitent effectuer un achat de logement neuf en VEFA peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière. Cette exonération est partielle, elle touche à la part communale de la taxe en question. Elle est valable sur les deux années qui suivent l’achèvement de la construction neuve. L’exonération de la taxe foncière peut aller jusqu’à 5 ans en plus si le logement neuf acquis en VEFA fait l’objet d’un niveau de performance énergétique supérieur à celui imposé par la réglementation en vigueur (normes Bâtiments basses consommations). Les propriétaires qui souhaitent en bénéficier sont tenus de déposer une déclaration au Centre des finances publiques, territorialement compétent dans les 3 mois suivants l’achèvement des travaux. Cette exonération fiscale, proposée par les communes, n’est pas soumise à une condition de revenu. Les communes proposent cette mesure sous forme d’exonération totale. Elle est toujours partielle et ne soustrait pas les bénéficiaires du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Quels sont les bâtiments susceptibles de bénéficier d’une exonération de taxe foncière en VEFA?
Les logements neufs acquis en VEFA peuvent bénéficier de cette exonération fiscale. Il peut s’agir d’une maison neuve ou d’un appartement neuf. Cette mesure fiscale avantageuse ne s’applique pas uniquement au logement en lui-même. Elle peut également concerner une nouvelle construction adjacente au logement, une reconstruction ou un agrandissement d’immeuble. Cette exonération fiscale peut aussi s’appliquer en cas de transformation d’un bâtiment rural ou un terrain réservé aux activités industrielles ou commerciales comme un dépôt ou un chantier. Toutes les collectivités ne font pas bénéficier de cette exonération aux propriétaires des logements neufs de manière automatique. Certaines d’entre elles choisissent d’accorder cet avantage fiscal seulement à ceux qui accèdent à une propriété avec un Prêt à Taux Zéro ou une TVA réduite.
Quelles sont les conditions pour bénéficier d’une exonération de taxe foncière en VEFA?
Dans des rares cas, l’exonération de taxe foncière sur logement neuf acquis en VEFA peut être automatique. Dans la majorité des cas, le prétendant à cet avantage fiscal doit s’assurer de remplir certaines conditions.
Les conditions liées à la personne du propriétaire
Il y a des personnes qui sont plus concernées par l’exonération potentielle de taxe foncière en cas d’une acquisition de logement neuf en VEFA, compte tenu de leur statut. Il s’agit des personnes âgées et de celles à revenu modeste. L’exonération vise les personnes âgées. Les contribuables âgés de plus de 75 ans qui achètent en VEFA un logement neuf ont droit à une exonération de taxe foncière temporaire. La condition principale dans ce cas est que le logement soit occupé par la personne âgée et non une tierce personne.
La personne âgée peut occuper le logement seule, avec son conjoint, avec une autre personne ayant les mêmes droits, avec une personne à charge comme déclarée sur l’impôt sur le revenu. En plus de la résidence principale, l’exonération s’applique à la résidence secondaire tant que les revenus de la personne âgée ne dépassent pas les seuils fixés par les autorités. Au-delà des personnes âgées, l’exonération de taxe foncière vise les personnes à condition modeste. La modestie de la condition des personnes s’apprécie à partir du référentiel établi par l’administration fiscale. Il s’agit d’une mesure étatique destinée à soutenir l’accès des personnes à faibles ressources dans l’acquisition de leur résidence principale. La seule condition étant de ne pas dépasser le seuil de ressources fixé.
Les autres conditions
Les personnes qui souhaitent bénéficier de l’exonération de taxe foncière sur un logement neuf acquis en VEFA doivent en principe en faire la déclaration. C’est une formalité administrative qui consiste à remplir une déclaration à déposer au centre des finances publiques de la ville de situation du logement concerné dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux. Pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière sur un appartement neuf, la déclaration se fait sur le formulaire H2 (Cerfa 6652). Pour une maison neuve sur plan, le propriétaire doit remplir et adresser au centre des impôts un formulaire H1 pour bénéficier d’une exonération de taxe foncière. Ces formalités de déclaration étaient imposées aux propriétaires jusqu’en 2021. Les propriétaires de logements neufs ne sont plus obligés de respecter toutes ces démarches administratives pour bénéficier de cette exonération fiscale. Lorsque le logement et le prétendant à l’exonération remplissent les conditions fixées, l’exonération de la taxe fiscale est appliquée de façon automatique par la commune concernée.
