Le contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat d’achat -vente dont on se sert lors de la vente d’un bien immobilier en cours de construction.
Le droit de mutation qui lui est appliqué, représente les taxes imposées par l’État et les collectivités locales par rapport à l’échange.
Il est déterminé et versé au notaire à la signature du contrat. Pour calculer les droits de mutation, il faut faire une déduction allant de 5,09% à 5,8% du prix de vente pour les anciens immobiliers et une déduction de 0,715% pour les immobiliers neufs.
Tenir compte des 4 postes de dépenses pour calculer les droits de mutation
Les textes de loi en vigueur en France sont clairs sur les dispositions relatives au droit de mutation. Chaque transfert de propriété conclu par rapport à un bien immobilier doit faire l’objet d’une application de droit d’enregistrement, communément appelé droit de mutation.
En cas de mutation conclue à titre gratuit ou donation, les droits de mutation sont déterminés d’une autre manière.
Une réduction considérable se fait en tenant compte du degré de parenté existant entre les parties prenantes. Il en est de même pour deux partenaires unis par un pacte civil de solidarité.
Lors de la signature de l’acte authentique de vente, il faut verser au notaire, une somme désignée par “frais de notaire”. Bien que connue sous ce nom, cette somme ne représente pas en totalité la rémunération du notaire.
Elle est répartie en 4 postes de dépenses que sont :
- Impôts et taxes ;
- Rémunération du notaire ;
- Débours ;
- Frais de sécurité immobilière.
Considérer les trois axes majeurs de taxes pour calculer les droits de mutation
Le prix d’achat d’un bien immobilier est déterminé à partir d’un ensemble de frais déductibles.
Il s’agit des impôts, des frais du notaire et des droits de mutation appelés droits d’enregistrement. En rapport avec l’échange immobilier, ce droit de mutation prélevé est versé au Trésor public.
Son calcul s’effectue en tenant compte de trois (03) taxes :
- Communale ;
- Collectée pour le niveau départemental ;
- Mobilisée pour l’État central.
Suivant ces orientations réglementaires, le notaire a le devoir de déterminer judicieusement le droit de mutation.
À chaque processus d’achat-vente de bien immobilier, il calcule, prélève et verse la part de taxes allouée aux collectivités locales et à l’État. C’est un traitement fait dans la transparence et sanctionné par des pièces légalement constituées.
Déterminer les droits de mutation en tenant compte de celui qui les paie
Entre l’acheteur et le vendeur, on se demande qui doit supporter les frais d’agence au cours d’une transaction immobilière. Les droits de mutation sont calculés et inclus dans les frais de notaire. C’est son paiement qui rend officielle la transaction et lui confère sa validité.
Le notaire le reçoit à la signature de l’acte authentique de vente. C’est le vendeur qui s’occupe du paiement des droits de mutation.
Les prescriptions légales, basées sur la loi Hoguet, régissant le secteur d’activité immobilier contraignent tout vendeur à un petit exercice en amont. Il doit inclure dans le calcul du prix de vente à publier, celui des frais d’agence ou droit de mutation.
Lors de la transaction proprement dite, le vendeur doit s’en souvenir et soustraire ces droits de mutation du prix de vente avant de s’emparer du reste qui constitue son prix de vente net.
Calculer le droit de mutation dans l’immobilier ancien et dans l’immobilier neuf
La détermination du droit de mutation s’effectue sur la base de certains indices et pourcentages prédéfinis. Ces droits de mutation sont calculés et appliqués suivant les types de bien mis en vente ou impliqués dans la transaction.
Les taux applicables dans chacun des différents cas sont connus. On note des valeurs de droit de mutation dans l’immobilier ancien qui s’appliquent lors des changements de propriétaire.
Elles se distinguent des valeurs des droits de mutation dans le neuf qui s’appliquent dans les cas de VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement).
Détermination du droit de mutation dans l’immobilier ancien
Le calcul du droit de mutation s’effectue en tenant compte de la valeur du bien immobilier en acquisition. La part allouée à ces droits de mutation représente la partie la plus importante des frais de notaire dans l’immobilier ancien.
Depuis 2014, une augmentation provisoire des droits de mutation a été proposée pour impacter tous les départements français, à l’exception de ceux figurant sur la liste des départements préalablement bénéficiaires de taux réduit. Il s’agit de l’Isère, de la Martinique, de l’Indre, de Mayotte et du Morbihan.
Du premier juin d’une année au 31 mai de l’année suivante, la liberté est accordée à chaque département de faire une augmentation des droits de mutation. Cette liberté d’augmentation est recadrée à un taux plafond qui fixe la limite à 4,5% de la valeur du bien en acquisition.
Le coût des droits de mutation qui n’était qu’à 5,09% du prix de vente en 2014 est désormais de 5,8%. C’est le même constat dans 97 départements.
Le calcul du droit de mutation dans l’immobilier ancien tient compte de l’emplacement géographique du bien immobilier qui fait objet de vente.
Pour le déterminer, il suffit d’appliquer 5,09% au prix de vente lorsqu’on est dans un département jouissant de taux réduit ou les 5,8% dans les autres départements.
Pour un bien mise en vente à 700 000 euros à Paris, un bon calcul du droit de mutation à l’ancien indiquerait une valeur d’environ 40 600 euros à prélever.
Détermination du droit de mutation dans l’immobilier neuf
Pour une vente de bien neuf par le biais d’un spécialiste en la matière, il n’y a pas d’application de droit de mutation. Cette mesure se justifie par le fait que le bien en question n’avait pas fait l’objet d’un enregistrement au nom d’un précédent propriétaire.
Ce sont des biens en VEFA. Les travaux de construction sont en cours. Les biens en question n’ont pas encore subi une mutation.
Les biens ayant déjà subi une mutation de propriétaire sont considérés comme étant anciens et c’est par rapport à eux que s’appliquent les droits de mutation.
Pour procéder à l’enregistrement d’un bien neuf, vous devez faire face à une taxe dédiée à la publicité foncière. Elle est de 0,715% de la valeur du bien en question.
Pour un bien immobilier mis en vente à 300 000 euros, le droit de mutation que l’on appellerait droit d’enregistrement serait de 2 145 euros environ.
Calculer le droit de mutation en ligne
Avec les atouts qu’offre internet, vous avez la possibilité de vous référer à un site internet proposant des simulateurs pour calculer le droit de mutation en ligne.
Ces outils vous proposent une estimation de ce que vous aurez à payer comme frais de notaire pour la vente d’un bien immobilier. Vous avez un aperçu détaillé par rapport à l’estimation du droit de mutation et des autres frais associés à la vente.
L’opération ne vous prend pas du temps, vous n’aurez qu’à sélectionner le type de bien que vous souhaitez acheter, saisir le montant du bien et la localisation du projet
Il y a des simulateurs qui permettent d’estimer les frais de notaire. Vous devez renseigner la nature de votre bien, le prix d’achat du logement et la localisation.
