La vente d’une propriété en viager occupé permet au crédirentier de conserver le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit jusqu’à son décès. Le débirentier ou l’acheteur est chargé de payer la taxe foncière lorsqu’il est juridiquement le propriétaire.
Le vendeur sera redevable à la taxe foncière s’il opte pour un viager avec usufruit, sauf si l’acte de vente contient une clause qui délègue cette charge à l’acheteur.
Qu’est-ce qu’un viager occupé ?
La rente viagère immobilière est un contrat, formalisé devant un notaire, par lequel les personnes âgées reçoivent un revenu mensuel ou trimestriel pour le reste de leur vie, en échange de la vente de la nue-propriété de leur logement.
La vente en viager occupé permet au crédirentier de conserver le droit de d’utiliser et de profiter de sa propriété jusqu’à sa mort à moins qu’une autre décision ultérieure ne soit prise ou qu’un certain délai ne soit fixé.
La personne âgée peut choisir de conserver l’usufruit viager de son logement. Elle pourra percevoir un loyer mensuel (si elle loue) et elle est libérée de certaines dépenses de logement, notamment la taxe d’habitation.
L’estimation de la valeur du viager occupé doit prendre en compte plusieurs aspects au-delà des tendances du marché immobilier. La valeur du bien et l’espérance de vie de la personne âgée déterminent les mensualités que la personne âgée perçoit.
La valeur du bien immobilier est déterminée par le cadastre, son adresse exacte, sa taille, son état de conservation ou ses caractéristiques.
Le viager immobilier ne sera pas le même dans les opérations où le vendeur a 65 ans que dans celles où l’âge dépasse 75 ans. Plus le vendeur est âgé, plus l’honoraire est élevé.
Cas d’un viager occupé où le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation
Le viager occupé avec droit d’usage et d’habitation permet au vendeur ou crédirentier de conserver le droit d’usage et d’habitation. Le crédirentier n’arrête pas de vivre dans sa maison pour le reste de sa vie.
Il pourra continuer à y vivre en percevant une rente régulière. S’il a une conjointe, un conjoint ou de la famille, ils pourront y vivre.
Le vendeur n’a pas la possibilité de céder ce droit ou de louer sa propriété. Il n’a pas le droit de prêter sa propriété à sa famille même s’il quitte son logement et part en maison de retraite ou pour aller habiter ailleurs. Le droit d’usage prend fin au décès du vendeur.
Dans le cas où le logement est la propriété de deux époux, l’un ou l’autre conjoint survivant a le droit d’habiter le logement et de bénéficier d’un droit d’usage sur les meubles jusqu’à son décès.
Puisque le crédirentier a le droit d’usage et d’habitation, il est impossible au débirentier de louer le viager, de l’occuper ou de l’utiliser pour ses besoins personnels.
La vente d’un viager occupé entraîne systématiquement une baisse du prix de la propriété qu’on désigne par décote. Le montant de cette décote dépend du prix de la location et de l’espérance de vie du vendeur.
Pour l’acheteur, investir dans un viager occupé est un excellent moyen de construire un bien immobilier à son rythme sans avoir besoin de recourir à un prêt.
Si un investisseur ne recherche pas une résidence principale dans l’immédiat, acheter un viager occupé serait une belle affaire. À terme, il pourra s’offrir cette résidence ou la transformer en un investissement locatif.
L’acte de vente doit établir une condition résolutoire, qui est la garantie légale maximale pour le cas hypothétique d’un non-paiement des rentes. Le vendeur retrouverait dans ce cas la pleine propriété du logement sans avoir à restituer les rentes déjà collectées.
Dans un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation, les coûts d’éventuels travaux sont à la charge de l’occupant qui se trouve être le crédirentier.
Les frais liés à l’utilisation du logement sont à la charge du crédirentier :
- Taxe d’habitation ;
- Frais d’entretien des espaces extérieurs ;
- Diverses taxes et redevances.
Cas d’un viager occupé avec usufruit
Dans le cas d’un viager occupé avec usufruit, le crédirentier conserve le droit d’occuper le bien ou de le louer pour percevoir le loyer en plus de la rente viagère que lui verse le débirentier.
Les frais liés à l’utilisation du logement seront à la charge des locataires. Les taxes courantes qui incombent le vendeur sont l’entretien, l’enlèvement des ordures ménagères et l’assainissement.
Viager et taxe foncière
La personne qui sera chargée de payer la taxe foncière sera déterminée par le type de vente viagère. Le paiement de la taxe foncière incombe au détenteur de l’usufruit.
Viager occupé avec droit d’usage et d’habitation : le débirentier est redevable de la taxe foncière.
Un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation est similaire à un immobilier locatif. Le crédirentier n’est pas le propriétaire même s’il occupe sa demeure. Il est comparable à un locataire et ne se charge pas de payer la taxe foncière.
Le paiement de la taxe foncière est la charge de la personne qui est juridiquement propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique de vente.
La taxe foncière est à la charge de l’acheteur qui est le nouveau propriétaire. Il y a une possibilité d’inclure des clauses dans l’acte de vente du viager pour déléguer cette charge au vendeur. S’il n’y a pas de clauses, le débirentier est celui qui doit payer la taxe foncière.
Viager occupé avec usufruit: le crédirentier est redevable de la taxe foncière.
Le propriétaire du bien étant celui qui verse la taxe foncière, si le vendeur opte pour une vente viagère avec usufruit, il est par défaut redevable de la totalité des charges immobilières. Le crédirentier est celui qui devra payer la taxe foncière.
Une clause dans l’acte de vente viagère avec usufruit peut déléguer cette charge au débirentier.
Les avantages fiscaux d’un viager occupé.
Les avantages fiscaux d’un viager occupé sont nombreux pour les personnes âgées :
Rente viagère mensuelle
Tout au long de leur vie, en percevant une rente mensuelle ou trimestrielle, les personnes âgées augmentent significativement leur pouvoir d’achat, ce qui aura un impact sur l’amélioration de leur qualité de vie.
Conservation du droit d’utilisation de la maison
Les personnes âgées n’auront pas besoin de quitter leur demeure pour aller louer. Elles continueront de vivredans les mêmes conditions dans leur propriété. Elles rentabilisent leur patrimoine immobilier sans renoncer à l’énorme avantage de continuer à habiter leur logement.
Arrêt de paiement de certaines charges du logement
La taxe Foncière, les taxes d’enlèvement d’ordures et l’assainissement sont à la charge de l’acheteur à moins que le vendeur ne décide de conserver l’usufruit.
Formalisation de l’opération gratuite
Les personnes âgées n’auront à assumer aucune des dépenses, honoraires professionnels et impôts générés par la constitution du viager immobilier. C’est à l’acheteur de prendre en charge tous ces frais.
Fiscalité allégée des rentes viagères
Les conditions fiscales sont avantageuses et offrent un pourcentage élevé d’exonération d’impôt qui dépend de l’âge du crédirentier à la date de conclusion du contrat. Le crédirentier bénéficie de l’excellent traitement fiscaldes rentes viagères. La rente est imposable pour le crédirentier.
Il bénéficie d’un abattement qui dépend de son âge:
- 70% si le crédirentier a plus de 70 ans ;
- 60% si le crédirentier a entre 60 et 69 ans ;
- 50% si le crédirentier a entre 50 ans et 59 ans ;
- 30% si le crédirentier a moins de 50 ans.
