Vous avez des problèmes financiers et vous êtes à la recherche de solutions immédiates. Une éventuelle solution s’offre à vous. Pensez à une vente à réméré pour vous en sortir. Cette opération vous permet de bénéficier de fonds rapidement disponibles pour rembourser vos dettes.
Ainsi, vous évitez la saisie, vous laissant le temps de vendre votre bien dans les meilleures conditions. Cependant, le processus de rachat comporte des risques qui doivent être maîtrisés.
Vous pouvez être contraint de ne pas pouvoir racheter le bien. Il se peut que vous soyez dans l’incapacité d’émettre un rachat avant la date limite. Dans les calculs, vous serez confronté à divers frais qu’il faut prendre en compte pour évaluer la valeur de rachat ou de revente.
Que comprendre de la vente à réméré ?
Une vente à réméré se définit comme la vente d’un bien qui peut être racheté par le vendeur selon les conditions d’un contrat entre l’acheteur et le vendeur. Il s’agit d’un montage financier qui permet au propriétaire de vendre son bien de manière classique, mais avec la possibilité de l’acheter pour une durée précisée dans le contrat.
Si vous êtes criblé de dettes, vous pouvez vendre votre maison (estimée à 400 000€) à 300 000€. Vous aurez à mentionner dans le contrat un prix de rachat de 315 000€ et un loyer de 1 000€, le tout sous une échéance donnée. Généralement, elle ne dépasse pas les 5 ans.
Ainsi, vous pourrez encaisser 300 000€ pour régler vos dettes et retrouver une stabilité financière. Si au bout d’un moment, vous trouvez un nouvel acheteur prêt à débourser 380 000€ pour votre maison, vous aurez la possibilité de la lui vendre. Vous n’aurez qu’à régler le prix de rachat. Ainsi, vous faites un bénéfice qui vous permet de poursuivre vos activités.
Utilité de la vente à réméré
Une vente-achat est utile pour les propriétaires très endettés qui ne peuvent plus emprunter. Dans cette situation, une vente à réméré évite la saisie des biens, qui n’est jamais aussi efficace financièrement qu’une vente traditionnelle.
De cette façon, vous pouvez tirer plus de profit de la vente de votre propriété et repartir sur de meilleures bases après la vente. Cela en faisant attention d’appeler la bonne personne pour évaluer votre propriété. Il présente néanmoins certains risques.
Quels sont les risques de la vente à réméré
La vente à réméré étant une véritable transaction immobilière avec transfert de propriété, il est essentiel de comprendre les enjeux et les risques de cette opération avant de s’engager.
Un des premiers risques dans la vente à réméré est que le coût de la vente soit sous-estimé. Déterminer le coût d’une opération de réméré pour le vendeur est une opération complexe.
Les organismes spécialisés se concentrent à regarder le montant de la commission d’agence ou encore de l’indemnité d’occupation.
Il est pourtant essentiel de bien se renseigner sur l’ensemble des coûts (les frais de notaire, la marge de rachat, l’indemnité d’occupation et la commission de l’agence).
Ainsi, vous pourrez additionner les différents frais pour effectuer une comparaison des différentes propositions de réméré. Cela vous évite d’être confronté à des mauvaises surprises.
Il peut arriver que vous ne puissiez pas vendre la propriété aux offres proposées. Dans ce cas, vous êtes dans l’incapacité de remplir la clause de rachat du contrat.
De même, si vous ne vendez pas votre bien dans le délai imparti, vous ne pourrez pas le racheter. Cela vous serait désavantageux, car vous obtiendrez un meilleur prix de vente en vendant sans clause de rachat.
Pour éviter cela, nous recommandons de :
- Effacer tous les crédits ;
- Évaluer vos ressources ;
- Déterminer votre capacité d’emprunt ;
- Introduire un apport personnel.
Il faut effacer tous les crédits pour racheter votre propriété dans de bonnes conditions. Le prix d’achat doit permettre l’effacement de tous les crédits. Ce prix de vente est compris entre 40 et 60% de la valeur du bien, la dette totale doit être inférieure à ce montant.
Il est nécessaire d’évaluer vos ressources. Après le rachat, vos revenus doivent être suffisants pour obtenir un crédit immobilier auprès de la banque pour financer l’achat. L’organisme bancaire étudiera attentivement vos revenus en tenant compte de votre situation professionnelle et de la composition de votre foyer.
Vous devez déterminer votre capacité d’emprunt. Pour savoir si vous pouvez financer le prix d’achat, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt. Cela dépend de votre endettement, qui ne peut excéder 40 % de vos revenus.
Il convient que vous introduisiez un apport personnel. En plus de rembourser vos crédits, il vous restera probablement de l’argent liquide au moment du rachat. Il est conseillé de déposer cette trésorerie sur un compte épargne, qui servira d’apport pour financer l’achat.
On remarque aussi que les particuliers qui évaluent les risques d’une saisie se concentrent plus sur les enjeux financiers et la pertinence de l’opération immobilière, mais pas sur les surcoûts. Ces coûts peuvent être essentiels parce qu’ils peuvent faire pencher la balance en votre défaveur.
Dans les calculs, vous devez prendre en compte les frais de notaire, d’allocation logement, d’agence. Vous devez également prendre en compte les taxes foncières, les taxes d’habitation et les impôts.
Un autre risque non négligeable, c’est la durée qui est trop courte pour le rachat. Cette durée est limitée, car l’acheteur souhaite récupérer ses fonds dans un bref délai. Ainsi, quand la durée est trop courte, vous serez dans l’incapacité d’émettre un rachat avant la date limite.
Si vous envisagez d’acheter une propriété par le biais d’une concession de propriété, cela peut prendre plusieurs mois et votre option d’achat peut ne plus être valide au moment où vous avez les fonds pour acheter.
Dans le cas d’un remboursement avec un financement bancaire, les organismes de crédit mettent parfois beaucoup de temps à étudier les dossiers et peuvent retarder le déblocage des fonds pour financer votre remboursement.
Si vous cherchez à obtenir votre prêt ou à vendre votre bien et que le rachat touche à sa fin, nous vous conseillons d’essayer d’obtenir une prolongation de rachat de quelques mois.
Un autre risque de vendre avec un rachat est que vous serez confronté à la complexité que présente ce contrat. Un rachat est un processus simple sur le papier, mais en réalité, il peut être très compliqué. Vous devez vous faire accompagner par un organisme réputé en qui vous avez toute confiance.
Il peut s’agir d’une agence immobilière, d’un avocat ou d’un notaire public. Vous ne devez en aucun cas vous lancer vous-même dans la vente-rachat, vous n’aurez aucun contrôle sur les risques.
Quelques conseils pour diminuer les risques
Vous pouvez quand même éviter plusieurs de ces problèmes en suivant des conseils.
Il vous faut :
- Engager une société spécialisée dans la vente à réméré ou, dans le cas contraire, un notaire de confiance gérant la vente à réméré ;
- Prendre connaissance de toutes les conditions de rachat prévues au contrat ;
- Calculer tous les coûts qui entrent en jeu lors de la vente et du rachat ou de la vente et de la revente ;
- Ne pas utiliser la période maximale de 5 ans, un maximum de 24 ou 36 mois est idéal pour la revente ou l’achat de votre propriété ;
- Éviter de perdre tout le capital en frais d’occupation ;
- Simuler une vente avec rachat en modifiant le scénario. Une société spécialisée peut vous proposer plusieurs simulations de rachat.
La vente à réméré est une solution pratique pour vous sortir des situations délicates. Mais vous devez garder à l’esprit, avant de signer un contrat de vente, qu’il existe des risques à considérer. Faites vous suivre par des spécialistes, ils vous seront d’une grande utilité.
