Obtenir un crédit immobilier est souvent la seule façon pour parvenir à acheter une maison. En France, les taux d’emprunt sont bas depuis quelques années, ce qui pousse de plus en plus de personnes à demander un prêt immobilier.
La volonté et le désir ne suffisent pas pour emprunter. Il faut respecter les conditions relatives aux paramètres suivants :
- Le taux d’endettement ;
- L’apport personnel ;
- La situation professionnelle ;
- Et la situation personnelle.
Condition N°1 d’octroi de crédit pour acheter une maison : le taux d’endettement
On trouve en première position le taux d’endettement parmi les conditions essentielles pour l’obtention d’un crédit pour l’achat d’une maison. Pour espérer obtenir l’accompagnement d’une banque, il faut obligatoirement avoir un bon taux d’endettement.
Ce taux désigne la proportion de revenus que vous êtes capables d’allouer chaque mois au remboursement de vos crédits. La banque se sert de ce taux pour s’assurer que vous êtes en mesure de rembourser la somme que vous souhaitez emprunter.
Vous pouvez demander à votre banquier de calculer ce taux pour vous ou le faire vous-même. La formule est simple :
Taux d’endettement : Charges + Montant des mensualités ÷ Revenu
Les charges désignent les dépenses que vous êtes tenus d’effectuer chaque mois. Vos revenus regroupent l’ensemble des sommes que vous recevez mensuellement dans le cadre de l’exercice de vos activités professionnelles.
Le taux d’endettement maximal est de 33 à 35 %. Les pouvoirs publics estiment qu’au-dessus de ce taux, les individus peuvent avoir du mal à faire face aux dépenses du quotidien.
Si vous avez des revenus élevés, vous pouvez dépasser ce plafond. Les banquiers considèrent que le reste à vivre est important dans ce cas.
Une personne qui gagne mensuellement 12 000 euros peut contracter un prêt avec une mensualité de 6 000 euros sans rencontrer une grande résistance de la part de la banque.
Condition N°2 pour obtenir un crédit pour l’achat d’une maison : l’apport personnel
Malheureusement (ou heureusement), un bon taux d’endettement ne suffit pas souvent à obtenir un crédit. Vous devez aussi avoir un apport financier. Cette condition est importante pour deux raisons.
Vous allez pouvoir régler les frais de transaction sans dépenser la somme empruntée grâce à cet apport. Ces frais s’élèvent en moyenne à 10 % du prix de vente de la maison que vous voulez acheter.
L’apport personnel constitue un gage sérieux de la part de l’emprunteur. Cette somme permet à la banque d’être assuré quant à votre capacité à rembourser le prêt demandé. Proposer un apport élevé est le signe que vous savez bien gérer vos finances.
L’apport personnel peut provenir de ces sources :
- épargne personnelle ;
- revenu salarial ;
- placements : actions ou obligations ;
- prix de vente d’un bien immobilier.
Vous devez assainir vos comptes dans les six mois précédant votre demande de crédit. Il faut éviter les découvertes pendant cette période. L’historique de vos transactions sur cette période est pris au sérieux par les banquiers.
Condition N°3 à l’obtention d’un crédit pour l’achat d’une maison : la situation professionnelle
Les conditions liées à votre vie professionnelle sont importantes pour obtenir un crédit immobilier. Si vous rêvez d’acheter une maison, la première chose à faire est d’avoir une vie professionnelle stable.
Pour les banques, votre stabilité professionnelle est la garantie qu’ils pourront récupérer l’argent prêté grâce à la récurrence des revenus.
Les salariés avec un CDI
Les employés avec des contrats à durée indéterminée présentent le meilleur profil pour les banquiers. La nature de leur contrat de travail constitue un gage. Les chances qu’ils se retrouvent du jour au lendemain sans revenu sont faibles.
Tous les CDI ne se valent pas. Il existe des secteurs d’activités considérés comme précaires. Vous devez convaincre votre banquier que vous êtes capables de payer vos mensualités, même avec un CDI dans ces domaines.
Les fonctionnaires
Être fonctionnaire est un sésame qui ouvre les portes de l’obtention de crédit. Des banques proposent des offres spéciales à l’endroit des salariés de l’État ou des collectivités locales car les fonctionnaires bénéficient d’une stabilité de l’emploi.
Ils disposent d’une grille de salaire prédéfinie et qui couvre la totalité de leurs carrières. Les banques savent précisément à quoi s’en tenir avec eux. Il y a rarement de mauvaises surprises avec les fonctionnaires.
Les professions libérales
Si vous êtes avocat, huissier ou expert-comptable, vous pouvez obtenir un crédit pour acheter une maison si vous apportez la preuve d’un revenu constant sur les mois et les années passées. Les banques font confiance aux personnes évoluant dans ces secteurs.
Les autres travailleurs
Si vous êtes sous CDD, un autoentrepreneur ou un indépendant, vous n’êtes a priori pas dans les bonnes grâces des banques. Les revenus de cette catégorie professionnelle sont trop instables pour rassurer les banquiers.
Si vous savez bien gérer vos finances et que vous apportez la preuve que vous avez un revenu suffisant, les banques pourront vous accorder le prêt souhaité pour acheter votre maison.
Si vous appartenez à cette catégorie, il est préférable d’avoir un apport personnel conséquent, qui peut s’élever jusqu’à 30 % de la somme demandée. Vous mettez toutes les chances de votre côté en prenant cette disposition.
Les banquiers peuvent vous demander de fournir une caution solidaire, que vous soyez un fonctionnaire ou un salarié sous CDI.
Condition N°4 pour obtenir un crédit immobilier : la situation personnelle
Votre situation personnelle est importante pour votre banquier. Ce terme regroupe un ensemble d’éléments comme :
- L’âge ;
- La nationalité ;
- Le lieu de résidence.
Chacun de ces facteurs aura un impact direct sur votre capacité à obtenir un crédit immobilier pour acheter votre maison.
L’âge
La banque préfère accorder des prêts à des individus jeunes. Ces derniers possèdent un profil de primo-accédant qui intéresse les banques. Si vous êtes un fonctionnaire de 25 ans qui souhaite acheter son premier logement, vous avez toutes les chances de vos côtés.
Les personnes d’âge mûr ou qui glissent vers le troisième âge ne sont pas le type d’emprunteur qu’une banque souhaite avoir. Les risques de décès ou d’invalidité sont plus élevés chez les emprunteurs de cet âge.
Si vous souhaitez obtenir un crédit pour acheter une habitation à cet âge, vous devez bien monter votre dossier et avoir un apport personnel conséquent pour convaincre la banque.
L’âge a aussi un impact direct sur les taux d’intérêt pratiqués par les banques. Plus vous êtes jeune, plus vous pouvez obtenir des taux d’intérêt bas. Les personnes relativement âgées sont soumises à des taux plus élevés.
La nationalité
Si vous êtes un étranger vivant en France depuis des années et que vous souhaitez acheter une maison, les banques vous accompagneront sous certaines conditions.
Si vous êtes ressortissant d’un pays de l’Union Européenne, les conditions auxquelles vous allez être soumises seront les mêmes que celles des citoyens français.
Si vous venez d’Afrique, du Maghreb ou de l’Asie et que vous vivez en France grâce à un titre de séjour, il est important d’apporter la preuve de votre établissement dans le pays.
Vous devez convaincre la banque que vous comptez vivre en France au cours des 15 ou 20 années à suivre pour faire face au remboursement du prêt.
Les preuves tangibles dont la banque a besoin peuvent être le fait d’être marié avec une ou un Français, sous contrat CDI ou avoir des enfants en bas âge vivant en France.
Les chances que vous quittiez la France du jour au lendemain restent faibles dans chacune de ces configurations.
Les accords fiscaux existants entre la France et certains pays peuvent être des sources de difficultés lorsque vous cherchez à obtenir un crédit pour acheter une maison. Si vous êtes ressortissant américain, vous aurez du mal à emprunter en France.
Le lieu de résidence
Si vous êtes un citoyen français vivant à l’étranger, l’obtention d’un crédit pour acheter une maison sera compliquée pour vous. Le fait de ne pas vivre dans l’Hexagone constitue un risque non négligeable pour la banque.
