Prêt immobilier : La domiciliation bancaire est-elle obligatoire ?

Lorsqu’on est à la recherche d’un crédit immobilier, on est amené à parcourir plusieurs banques qui vont imposer chacune leurs conditions. Récemment, la domiciliation bancaire fait partie de ces conditions exigées par ces prêteurs pour l’octroi des crédits immobiliers.

De manière simple, la domiciliation bancaire est une clause incluse dans les contrats de crédit immobilier par laquelle, les banques obligent les emprunteurs à domicilier au sein de leurs établissements leurs revenus principaux (allocations, salaires, revenus fonciers…).

Il s’agit de faire de la banque auprès de laquelle l’emprunteur sollicite un crédit, sa banque principale en y transférant ses revenus. C’est une manière pour la banque de faire de l’emprunteur un client fidèle et régulier au terme du crédit immobilier.

Jusqu’en 2018, cette clause, mentionnée par les banques, était valable. Mais depuis 2019, le gouvernement français a mis un terme à cette pratique. La domiciliation bancaire n’est plus obligatoire en matière de prêt immobilier.

Que faut-il savoir de la domiciliation bancaire en général ?

Définition de la domiciliation bancaire

Simplement définie, la domiciliation bancaire renvoie à une procédure par laquelle un client fait atterrir l’ensemble de ses revenus professionnels, fonciers dans une seule banque. Il s’agit d’une démarche qui consiste à faire de cette banque son établissement financier principal.

D’ordinaire, la domiciliation bancaire résulte du fait, pour une entreprise ou un particulier, de disposer d’un seul compte bancaire dans un établissement. C’est lui qui délivre le Relevé d’identité bancaire (RIB).

Il peut également arriver que la domiciliation bancaire est une obligation bancaire. Cette hypothèse est envisageable lorsque le client signe un contrat avec une banque qui l’oblige à faire atterrir ses fonds dans son établissement.

Dans ce cas, le client procède au changement de banque principale pour domicilier ses revenus. Il garde la faculté d’avoir des comptes dans d’autres banques tout en respectant des obligations contractuelles vis-à-vis de la banque principale.

La domiciliation bancaire permet à la banque principale d’avoir accès aux données bancaires et sur la situation financière du client. En disposant d’informations sur un client, la banque est à même de lui proposer les offres qui s’adaptent à ses besoins, notamment les produits de placement, les cartes, les assurances…

Les avantages potentiels

Pour un particulier, avoir une banque où sont domiciliés ses revenus est une option intéressante sur plusieurs points. La domiciliation bancaire donne accès à divers services courants de banque.

Le client peut  :

  • Disposer d’un RIB ;
  • Effectuer et recevoir à tout moment des virements ;
  • Disposer d’un chéquier et recevoir des chèques ;
  • Avoir la carte bancaire ;
  • Procéder aux paiements en ligne ;
  • Souscrire à différents types de crédits, etc.

Du côté de la banque, la domiciliation bancaire permet de fidéliser un client et de lui proposer une gamme d’offres adaptée à ses besoins. En tant que centre commercial proposant plusieurs produits, la banque considère la domiciliation bancaire comme une porte d’entrée qui lui permet de procéder à des actions marketing efficaces vis-à-vis de son client.

Une fois que le client dispose dans son établissement d’un compte, la banque peut, à partir de ses données, mieux apprécier sa situation financière. L’octroi du crédit passant par la négociation, la banque a besoin d’avoir bonne conscience des atouts et intérêts de son cocontractant.

Outre les données sur le client que la banque fidélise, la domiciliation bancaire lui permet d’augmenter son stock de liquidités et par conséquent ses bénéfices. Par cette démarche, la banque augmente son nombre de clients et les flux de revenus en direction de leurs comptes. Et plus elle a de clients, plus la banque est compétitive compte tenu de sa liquidité abondante.

Alors, la domiciliation bancaire est-elle obligatoire pour un prêt immobilier ?

Le caractère obligatoire de la domiciliation bancaire dans l’octroi des crédits immobiliers a connu des variations au cours des dernières années. À la faveur de certaines lois, la réponse a dû varier.

Avant la loi Pacte de 2019

Au départ, la domiciliation bancaire a toujours été une clause facultative pour l’obtention d’un prêt auprès d’une banque. Si la pratique est restée constante dans le secteur des banques jusqu’en décembre 2017, une ordonnance intervenue fin 2017 est venue mettre un terme à cette pratique.

Ladite ordonnance autorise les établissements bancaires à partir de janvier 2018 à obliger les clients à domicilier leurs revenus dans leurs établissements pour souscrire à certains crédits. Les banques avaient ainsi la possibilité de conditionner l’octroi d’un crédit immobilier.

Une telle clause apparaissait comme contraire au droit européen. Par la domiciliation bancaire, l’emprunteur est lésé lorsqu’il s’engage à long terme auprès d’une banque dans un contexte favorable à la mobilité bancaire.

Un autre reproche fait à cette condition portait sur le fait que le taux d’emprunt appliqué en l’espèce est individualisé. Ce dernier dépend du profil de l’emprunteur, de sa capacité de remboursement et d’emprunt.

Ces différents reproches ont mené les autorités françaises à revoir leur position sur la question en remettant en cause le caractère obligatoire de la domiciliation bancaire dans l’octroi du crédit immobilier.

À partir de la loi Pacte

Avec la loi Pacte intervenue en mai 2019, les pouvoirs publics français ont procédé à un revirement relatif à la clause de domiciliation bancaire. Comme cela se faisait avant 2017, la domiciliation bancaire n’est plus une clause contraignante en matière d’octroi de crédit immobilier.

L’article 206 de la loi Pacte de 2019 est venu abroger celui du Code de la consommation qui autorisait les banques à imposer la domiciliation bancaire aux emprunteurs. Dans l’esprit de cet amendement de la loi, le législateur français entend lever ce frein à la mobilité bancaire. La domiciliation bancaire devient une simple négociation commerciale.

Cela signifie désormais qu’au moment de souscrire à un crédit, l’emprunteur n’a pas l’obligation de prendre l’engagement de domicilier ses revenus dans la banque qui lui accorde ledit crédit. Dans la pratique, cette clause est aujourd’hui un élément contractuel qui se discute entre la banque et l’emprunteur.

La banque doit préciser clairement en amont si ses produits sont subordonnés à la domiciliation de revenus et cette domiciliation doit se négocier librement entre les deux parties.

Domiciliation bancaire non obligatoire : quelles conséquences possibles ?

Certes, la domiciliation bancaire est utile, mais refuser catégoriquement cette clause en pratique peut avoir des répercussions dans l’obtention d’un crédit immobilier. Vu sous l’angle de l’emprunteur, plusieurs hypothèses sont envisageables.

Lorsque les taux du marché sont particulièrement bas, l’octroi de prêts immobiliers n’est pas un produit qui fait vivre la banque. Elle s’en sert simplement comme appât pour les nouveaux clients.

Elle met l’accent sur les produits plus rentables comme les crédits à la consommation, les placements en assurance vie. Pour proposer ces derniers, elle souhaite que les clients domicilient leurs comptes dans ses livres.

Refuser la domiciliation bancaire lors des négociations peut réduire le niveau d’intérêt de la banque pour le dossier de l’emprunteur. La banque peut refuser d’octroyer le crédit immobilier sans préciser le motif. La banque ayant la possibilité de refuser l’octroi d’un crédit sans justificatif.

En clair, la domiciliation bancaire comme clause dans l’octroi d’un crédit immobilier n’est pas seulement une option. Les banquiers en font généralement une obligation déguisée. L’emprunteur peut s’en servir comme atout lors de la négociation de son crédit immobilier.

La domiciliation bancaire, qu’elle soit obligatoire ou non, a des conséquences pour les deux parties. Son principal atout est de servir d’assurance pour les contractants.