Le nantissement d’un prêt immobilier est une alternative aux hypothèques et aux cautionnements qui sont très coûteux. C’est un contrat par lequel une personne accède à un prêt immobilier en offrant en garantie une partie de son patrimoine financier.
Le nantissement peut être partiel au total. Il peut s’agir des fonds d’épargnes ou des parts d’une SCI, d’une SARL ou d’une SAS.
L’acte de nantissement peut être un acte sous seing-privé ou un acte authentique. Il permet à l’établissement qui accorde le prêt de faire valoir son droit de possession sur le bien nanti en cas de litige avec l’emprunteur.
Ce type de prêt a des frais plus bas que les autres et est adapté aux particuliers et professionnels.
Qu’est-ce qu’un nantissement d’un prêt immobilier ?
Le nantissement est une garantie qu’une personne donne à un établissement d’emprunt contre un prêt immobilier. C’est un contrat entre la personne qui contacte le prêt immobilier et la banque.
Le nantissement d’un prêt immobilier vous permet d’obtenir votre crédit immobilier et donne à la banque une garantie qui porte sur votre patrimoine financier.
Il peut s’agir de :
- Titres ou valeurs mobilières ;
- Produits d’épargne ;
- Placements financiers ;
- Fonds de commerce ;
- Actions, SICAV, contrats d’assurance-vie.
Pendant toute la durée du remboursement du prêt, la banque prendra possession d’une partie ou de la totalité de vos actifs comme garantie. Ils redeviennent disponibles au fur et à mesure que vous remboursez le prêt.
Le maximum que vous êtes autorisé à emprunter varie d’une banque à l’autre. Des établissements peuvent vous permettre d’emprunter le montant total de votre compte d’épargne ou un pourcentage.
Le principe du nantissement d’un prêt immobilier
Pour faire la demande de prêt à la banque, vous devez offrir des sûretés ou garanties. Vous pouvez mettre en garantie des biens corporels (hypothèque), des biens incorporels (nantissement) ou opter pour le cautionnement (la garantie porte sur les personnes).
Le nantissement consiste à faire un placement d’argent pour garantir le prêt immobilier. Le but d’un nantissement donné en gage d’un prêt immobilier est de garantir le remboursement du prêt au prêteur.
Lorsque l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de continuer le remboursement de sa dette ou ne respecte pas ses obligations de remboursement, le créancier pourra puiser dans les fonds nantis.
Le nantissement d’un prêt immobilier rend les transactions moins risquées pour les banques et les coopératives de crédit. Elles ont la garantie qu’elles peuvent récupérer leur argent d’une manière ou d’une autre.
Le patrimoine financier qui sert de nantissement d’un prêt immobilier n’est plus accessible au propriétaire durant toute la durée du remboursement. En garantissant un prêt par des fonds nantis, vous ne pouvez pas en avoir l’usage.
S’il s’agit d’un actif financier, des actions ou un fonds d’investissement, il peut générer un rendement pour vous. En cas de défaut de paiement des échéances du prêt garanti par un nantissement, la banque peut faire valoir son droit de conserver le bien nanti et récupérer son argent.
Comment fonctionne le nantissement d’un prêt immobilier
Le contrat de nantissement est formel et peut se faire deux façons
Acte sous seing-privé
Le contrat sera conclu entre l’emprunteur et la banque. Une notification doit être envoyée à l’établissement gérant le compte à nantir. L’emprunteur ou la banque peut se charger de cette notification.
Lorsque c’est l’emprunteur qui se charge de notifier l’établissement gérant le compte à nantir, il demande un acte de nantissement qu’il transmet à la banque pour signature. Le document signé doit être retourné à l’établissement pour marquer l’entrée en vigueur de l’acte de nantissement.
La publicité du nantissement se fait à l’aide d’un bordereau qui indique l’objet du nantissement. Elle doit mentionner les identités du débiteur et du créancier.
Lorsque l’emprunteur est incapable de rembourser son prêt, la banque pourra faire valoir son droit de possession du compte nanti devant un juge.
Acte authentique
Le contrat sera signé en présence d’un notaire ou d’un officier public qui appose son tampon sur l’acte de nantissement.
Il faut obligatoirement l’action du notaire pour conférer au document son authenticité et sa force exécutoire en cas de litige.
La signature de l’acte devant un notaire donne automatiquement le droit de possession du compte nanti à la banque.
Si l’emprunteur n’honore pas sa promesse de remboursement, la banque puise dans le compte nanti sans avoir besoin de passer devant le juge comme c’est le cas pour l’acte sous seing-privé.
L’acte de nantissement dans les deux cas doit être rédigé en trois exemplaires : un pour l’emprunteur, un pour le prêteur et un pour le service d’enregistrement officiel. Les frais sont peu élevés, moins de 1 000 euros.
Quel que soit le patrimoine financier que vous utilisez, lorsque vous demandez un prêt nanti, vous acceptez de céder le contrôle ce patrimoine en gage à la banque pendant que vous remboursez le prêt.
Le montant du compte à nantir doit être au moins équivalent à votre prêt. Si la valeur de votre compte nanti est inférieure au montant du prêt, vous serez amené à fournir une garantie supplémentaire.
Si vous souhaitez poursuivre les versements sur le compte nanti, il est conseillé d’opter pour le nantissement partiel. Le nantissement partiel signifie que seule la valeur du compte équivalente au prêt sera gelée. Vous aurez accès au reste de vos fonds et vous pourrez continuer à les utiliser à votre volonté.
Le nantissement total confère tous les droits de votre compte nanti à la banque. Lorsque vous faites des versements, ils seront gelés, même si vous dépassez le montant de votre prêt. Toute opération sur le compte nécessitera obligatoirement la validation de la banque.
Le nantissement est une option moins coûteuse pour les particuliers et les entrepreneurs. Si le particulier peut nantir son assurance-vie ou ses épargnes, l’entrepreneur peut mettre en garantie ses biens ou ses placements.
Les emprunteurs à revenu élevé sont des candidats idéaux pour les prêts immobiliers garantis par le nantissement puisqu’il nécessite un dépôt conséquent. Pour être admissible à un nantissement, l’emprunteur doit avoir des investissements d’une valeur égale ou supérieure au montant du prêt.
Si un emprunteur met en gage des parts et que la valeur de celles-ci diminue, la banque peut exiger des fonds supplémentaires de l’emprunteur pour compenser la baisse de la valeur de l’actif.
Les options de nantissement du prêt immobilier
Nantissement de parts sociales ou parts de société civile
Vous pouvez nantir vos parts sociales d’une SCI, d’une SARL ou d’une SAS. Vous devez-vous inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce où la société est immatriculée.
Il vous faut fournir un original de l’acte de nantissement de parts et un bordereau en 2 exemplaires. La société et les associés doivent être notifiés de la cession des parts.
La convention doit préciser le montant de la dette, le nombre de parts mises en nantissement et la durée de l’engagement.
Nantissement d’une assurance-vie
Si vous êtes un particulier ou un professionnel, vous pouvez vous engager des intérêts pendant toute la durée de l’emprunt et rembourser le capital à la fin de l’échéance.
Le nantissement sur assurance-vie ou crédit in fine nécessitera de fournir à la banque des preuves de votre capacité de pouvoir honorer votre engagement. Elle peut exiger un apport allant jusqu’à 30% du montant du prêt.
Le nantissement d’une assurance-vie présente de nombreux avantages fiscaux favorables à l’investissement locatif. Vous n’aurez qu’à verser les intérêts chaque mois tout en fructifiant le compte nanti.
