Succession, location ou simple achat collectif entre concubins, l’indivision permet une gestion précise des biens immobiliers. Elle constitue une manière idéale de gérer un investissement pour les particuliers et les professionnels.
Dans le cadre d’une location d’un bien indivision, le loyer est perçu par le mandataire désigné par les indivisaires, soit par accord total ou par vote. Il y a des cas où l’indivision successorale est perçue par les héritiers en proportion de leurs droits.
Quand le loyer d’un bien en indivision peut-il être perçu ?
Selon la règle prévue par l’article du Code civil, les revenus qui découlent de l’indivision doivent être partagés de façon proportionnelle en fonction des droits de chaque indivisaire.
La convention d’indivision prévoit un versement de loyers spécifique entre chaque co-indivisaire selon sa part indivise. Ce partage se fait à des occasions précises.
La règle qui stipule la procédure de partage des biens est propre au droit de l’indivision. En cas de non-règlement de la succession, les héritiers feront face à une situation d’indivision successorale d’un ou plusieurs immeubles.
Chaque indivisaire a la possibilité de faire valoir son droit au loyer chaque année. Ceci peut être fait bien avant l’accord définitif de succussion. Le partage devait être fait à l’amiable ou suivant un procédé juridique.
Comment se fait la demande du partage du bien en indivision pour recevoir une part de loyer ?
La demande de succession pour recevoir une part de loyer n’est pas nécessaire. Vous pouvez obtenir votre quote-part issue du bien immobilier par le biais d’une vente aux enchères.
Vous devrez faire une demande en paiement de loyer qui sera formulée auprès d’un notaire. L’indivisaire est chargé d’administrer les biens locatifs. En cas de refus ; l’avocat en droit de l’indivision peut gérer la rédaction de la demande du partage des biens.
Location d’un bien indivision et perception des loyers : La gestion en indivision par la majorité
Pour éviter les blocages liés aux actes de gestion courant des biens en indivision, y compris la location, les articles du Code civil ont été légèrement modifiés. La gestion courante du bien en location peut être faite par la majorité des indivisaires.
Ils pourront :
- Signer les baux d’habitation ;
- Effectuer des réparations ou travaux ;
- Payer les différentes charges courantes.
Les indivisaires sont également en mesure d’octroyer un mandat de gestion et de souscrire à une assurance.
La seule obligation qui leur revient est de tenir informés les autres indivisaires des différentes démarches qu’ils mènent.
Ils peuvent prendre les grandes décisions pour le compte du bien en division. La loi ne prévoit aucune modalité d’information, ils peuvent envoyer un simple courrier électronique.
Perception des loyers par le mandataire
Afin de faciliter la procédure liée à la perception du loyer d’un bien en indivision, il est d’usage de nommer un mandataire.
Il peut s’agir d’un agent immobilier, ou d’un indivisaire. Celui-ci devra prendre en charge tout ce qui est en rapport avec la gestion locative, depuis l’encaissement des loyers jusqu’au paiement des charges courantes.
Pour faire valoir ses droits en sa qualité de mandataire, il devra avoir un acte écrit par les autres indivisaires. Ceux-ci devront lui conférer leurs pouvoirs dans la limite des majorités.
Le nouveau gestionnaire peut être choisi soit par les 2⁄3 des héritiers, ou à l’unanimité. La détention ou l’ouverture d’un compte bancaire pour l’indivision n’est pas obligatoire mais reste une option avantageuse.
Le mandataire doit être en mesure de contrôler aisément le compte sans avoir besoin d’une quelconque autorisation. Les indivisaires ont le devoir de signer une convention qui décrit dans les moindres détails les règles de gestion de l’indivision. Ceci peut aller au-delà des règles fixées par la majorité.
Tous les indivisaires doivent faire une déclaration écrite qui notifie leur quote-part de revenu locatif. Celle-ci représente les loyers qu’ils doivent percevoir si l’on ne considère pas les échanges qui leur incombent.
À l’opposé du système de fonctionnement de sociétés à caractère commercial, l’indivision pour les particuliers est transparente du point de vue fiscal. Les deux dispositions de réduction d’impôt sont octroyées aux indivisaires pour une location à Pinel vide ou une réservation de bien réelle en meublé.
Dans le cas d’une LMNP en indivision, les rouages juridiques et fiscaux sont techniques et peuvent être compliqués. L’idéal serait de faire recours à un comptable spécialisé en LMNP. Ce dernier doit être en mesure de baliser les déclarations de votre indivision.
Location meublée en indivision : les avantages et inconvénients
La location meublée présente les avantages inhérents. C’est aussi un régime qui peut être contraignant lorsqu’un indivisaire décide d’en sortir.
Quels sont les avantages de la location ?
La location en indivision est une solution d’investissement qui présente moins de démarchage et de formalités.
Les charges sont divisées selon la proportion détenue sur le bien par chaque indivisaire. La location meublée permet de créer et de reporter le déficit afin de réduire une base imposable.
Quels sont les inconvénients de la location en indivision ?
Il est impossible de procéder à des démembrements sans faire face une situation de perte de bénéfice d’amortissement. Chaque procédure nécessite une formulation conventionnelle stricte qui fait mention des droits et devoirs de chaque indivis.
Une seule des copropriétaires indivis est nommée interlocutrice de l’administration fiscale. L’indivis qui désire sortir rencontre d’énormes difficultés en cas de non-accord à l’amiable.
L’encadrement juridique et légal
Pour bien gérer les biens locatifs, plusieurs aspects administratifs et juridiques sont à respecter. Vous devez considérer les actes d’administration qui regroupent la gestion courante et qui permettent le bon déroulement des démarches.
Pour pouvoir entamer le processus, le mandataire général d’administration devra être désigné.
Les actes conservatoires sont éminemment nécessaires, car ils permettent de conserver le bien en location et les droits qui y sont associés. L’encadrement juridique par cet acte est à l’initiative d’un des indivisaires ou du mandataire désigné à l’unanimité ou par la majorité des copropriétaires.
C’est ce dernier qui déboursera les frais pour les autres. Les indivisaires devront le rembourser par la suite. Cet acquittement sera fait par l’intermédiaire d’une pondération sur les revenus locatifs à venir ou de façon directe.
Les actes de disposition interviennent dans des situations exceptionnelles pour ne pas dire grave. Il s’agit de la cession, la destruction ou la transformation du logement. Ces aspects sont susceptibles d’avoir des répercussions sur le devenir du bien locatif.
Étant donné qu’il s’agit là des cas spéciaux, les actes de disposition nécessitent l’unanimité des copropriétaires. Vous pourrez faire un accord verbal ou procéder à un vote si vous le jugez utile. Voici un tableau qui récapitule les actes suscités.
| Les actes | En quoi consistent ils ? | Prise en charge | Exemples d’actes |
|---|---|---|---|
| Actes d’administration | Perte la gestion du bien locatif | Désignation soit par vote ou à l’unanime d’un mandataire |
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| Actes conservatoires | Pour la préservation d’un bien ou d’une location meublée | À l’initiative des indivisaires sans besoin d’un accord collégial préalable |
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| Actes de disposition | Intervient dans les situations spéciales | Unanimité des copropriétaires par accord verbal ou par vote |
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