Des circonstances de la vie font que, parfois, certaines personnes ont besoin de céder leur bien immobilier et en même temps, ils n’ont nulle part où aller et ont besoin d’occuper le logement en question. Cela est possible avec le viager.
Les personnes qui ont recours à ce type de transaction sont les personnes âgées. Il s’agit d’une vente sans dépossession du propriétaire. Celui-ci continue à habiter dans les locaux faisant l’objet de la vente.
C’est un contrat équitable, car l’acheteur ne verse pas la totalité du montant de la vente. Il le fait de manière échelonnée, soit sur une période mensuelle ou sur une période trimestrielle.
Cette transaction est sécurisée parce qu’elle est couverte par un arsenal juridique protégeant les deux parties. La loi impose qu’elle doit être faite devant un notaire. Ce dernier doit être impartial dans la négociation.
Il saura apporter les conseils qu’il faut aux deux parties. Toutes les formalités administratives et fiscales relatives à la mise en place du viager lui incombent. Les services fournis par le notaire ne sont pas gratuits.
L’acheteur prend en charge les frais de service du notaire. Ils incluent les honoraires et les émoluments liés aux formalités administratives, la contribution à la sécurité immobilière, les droits de mutation et les frais relatifs au rassemblement des documents nécessaires à la transaction.
Qu’est-ce qu’un viager ?
Le viager est un contrat immobilier. Son but est de transformer le prix de vente d’un bien immobilier en une rente viagère.
La rente viagère est une somme d’argent versée à un bénéficiaire jusqu’à son décès. Le versement se fait chaque mois ou chaque trimestre. En contrepartie, le capital ne peut ni être récupéré, ni être transmis aux héritiers.
Le paiement de la rente s’arrête au décès de son bénéficiaire, sauf si le contrat prévoit que la rente soit versée au conjoint ou à un autre bénéficiaire.
Deux personnes interviennent dans cette transaction. Un débirentier ou acquéreur et un crédirentier ou vendeur. C’est une pratique qui date du Moyen Âge. Elle a été autorisée en 876 par le roi Charles II.
Les personnes âgées sont celles qui ont recours à la rente viagère, dans la majorité des cas. Des circonstances de la vie font que, parfois, ces personnes sont dans le besoin. Elles vendent alors leur bien immobilier au débirentier en contrepartie d’une rente viagère.
L’achat d’un viager fait l’objet d’une réglementation stricte. La finalité de celle-ci est de protéger le vendeur qui est le plus vulnérable dans la transaction. Cette réglementation a aussi pour but d’optimiser les avantages fiscaux des deux parties.
Le paiement de la rente se fait selon les dispositions définies par les parties. Elle prend effet le jour de la signature du contrat et s’achève le jour du décès du client. Cette transaction est authentique et se fait devant un notaire.
La justification du paiement de frais de notaire
Faire appel à un notaire permet de sécuriser le côté juridique d’une transaction et de garantir la valeur de celle-ci.
La rente viagère est un acte authentique qui se fait devant un notaire. Il est le conseiller juridique et fiscal des parties. Il doit rester impartial et assurer la sécurité de la transaction en cours.
Il accompagne les parties dans la première phase de leur convention. Celle-ci consiste à l’élaboration d’un bilan patrimonial. Il est également présent dans la phase contractuelle.
Des frais sont engagés dans le cadre de la procédure de l’enregistrement de la vente viagère. Ils comprennent:
- les démarches effectuées par le notaire avant et après la signature de l’acte de vente viagère ;
- ainsi que les frais de rédaction de l’acte de vente.
Le notaire est rémunéré de manière fixe et proportionnelle.
Calcul des frais de règlement du notaire
Les frais de notaire sont constitués des frais d’enregistrement et des taxes destinés aux collectivités de l’État. Ils comprennent aussi les émoluments du notaire et les frais engagés par celui-ci.
Le calcul des frais de rémunération du notaire prend en compte le calcul du paiement des frais du notaire. Le prix du bien vendu constitue la base de calcul des émoluments du notaire.
Ce prix fait l’objet d’un barème et est rémunéré en fonction des formalités administratives réalisées par le notaire. Ses formalités couvrent l’élaboration des copies et des attestations dans le but d’effectuer la publicité foncière.
Les frais mis en œuvre par le notaire entrent aussi dans le calcul des frais du notaire. Ce sont les dépenses qu’il engage, dans la vente du bien immobilier, pour rassembler les documents nécessaires à l’aboutissement de la transaction.
Les frais du notaire sont à la charge de l’acheteur. Ces frais sont composés des honoraires ou des émoluments du notaire. Ils comprennent:
- la TVA ;
- les droits d’enregistrement ;
- la taxe de publicité foncière.
Ces frais sont versés au trésor public.
Il faut comptabiliser les débours. Ce sont les frais destinés au paiement des intervenants dans la procédure.
Les frais de documents sont aussi à inclure dans ce calcul. Ils sont composés des actes d’urbanisme, des documents civils du géomètre du cadastre, des documents d’urbanisme et des états hypothécaires.
Le paiement des frais du notaire sera en fonction du type de viager effectué.
Le paiement des frais de notaire dans le cas d’un viager libre
Dans un viager libre, l’acheteur ou débirentier acquiert le bien à la suite de la signature du contrat de vente. Il a la liberté de l’occuper immédiatement ou de le faire louer par une tierce personne.
Il doit s’acquitter du bouquet provenant de la rente qu’il versera au crédirentier. Le bouquet est une somme d’argent versé au comptant lors de la signature de l’acte de vente.
Les frais de notaire sont calculés comme dans une vente immobilière classique. Le prix du bien ne sera pas réduit. Le notaire reçoit un montant qui prendra en compte les émoluments proportionnels et d’autres coûts qui peuvent atteindre 400 euros.
Les frais de notaire dans ce type de transaction prennent aussi en compte:
- les émoluments des formalités qui sont de 800 euros TTC ;
- la contribution à la sécurité immobilière, qui est de 0,10 % du prix de vente du bien ;
- et les droits de mutation : 5,80 % du prix de vente.
Calcul des frais du notaire pour un viager occupé
Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur occupe encore le bien vendu. Le débirentier n’entrera en possession de ce bien qu’après le décès du crédirentier. Le vendeur est protégé par un droit appelé droit d’usage et d’habitation (DUH).
Le droit d’usage et d’habitation, et les éléments qui le constituent, font l’objet d’un décompte dans le contrat. Ils sont calculés à 40 % de la valeur du bien. La valeur fiscale de ce bien sera calculée sur le reliquat de 60 %.
Les frais notariaux d’un viager occupé sont calculés en fonction de la valeur fiscale du bien. Ils prennent en compte :
- les émoluments proportionnels du notaire et ceux des formalités : à 800 euros TTC ;
- des frais divers, dont le coût moyen est de 400 euros ;
- la contribution à la sécurité immobilière d’une valeur de 0,10 % de la valeur fiscale ;
- les droits de mutation qui sont de 5,80 % de la valeur fiscale.
Le viager est un contrat de vente d’un bien immobilier populaire auprès des personnes âgées. L’âge est un critère déterminant la durée du viager et le calcul des frais engagés dans la transaction.
