Droit du voisinage - Revenir à l'accueil

• Votée en décembre 1996 et applicable depuis juin 1997, la loi Carrez a pour but de protéger les acquéreurs de lots en copropriété. Ainsi, toute promesse de vente doit indiquer la superficie du bien sous peine de nullité.

La surface privative d'un lot est 'la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre' (décret 97-532 du 23 mai 1997).

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut prétendre à une réduction de prix, calculée au prorata du nombre de m² manquants.

• Exemple :
Un appartement de 4 pièces de 90 m² acheté 300 000 €, soit 3 333 € le m².
Après mesurage, la surface réelle est de 80m²
La marge d'erreur tolérée étant largement dépassée, l'acquéreur pourra prétendre à une réduction de prix de :
(90 - 80) x 3 333 € = 33 333 €

• Ce qui rentre dans le calcul de la surface :
- surface des pièces fermées et couvertes dont la hauteur sous plafond est > à 1,80 m
Ce qui ne rentre pas dans le calcul de la surface :
- hauteur < à 1,80 m
- cave, parking, balcon, terrasse
- escalier intérieur
- avancée de fenêtre, embrasure de porte

• La loi n'impose pas de faire appel à un professionnel, mais pour éviter les problèmes et poursuites judiciaires, il est donc conseillé de contacter un géomètre.

• Tout propriétaire vendeur a l'obligation de rechercher la présence d'amiante, d'en mesurer son stade de dégradation et la cas échéant, de faire effectuer les travaux de désamiantage.
La règlementation concerne tous les immeubles à usage d'habitation ou d'activité, en copropriété, aussi bien pour les parties communes que pour les parties privatives.

- contrôle de la présence d'amiante dans les flocages : pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1980
- contrôle de la présence d'amiante dans les calorifugeages : pour les immeubles construits avant le 29 juillet 1996
- contrôle de la présence d'amiante dans les faux plafonds : pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997

Avant la signature de la vente chez le notaire, il sera demandé au vendeur de fournir le diagnostic "amiante".

• La loi impose aux propriétaires vendeurs d'immeubles construits avant 1948, de fournir, pour les parties privatives, un état des risques de la présence de plomb dans les peintures.
Les zones à risques sont fixées par arrêté préfectoral.
Cet état doit dater de moins d'un an et être annexé à l'acte de vente.

En effet jusqu'en 1948, le plomb était une composante des peintures, utilisées surtout dans les pièces humides.
En vieillissant, les peintures se dégradent et peuvent dégager des poussières inhalables par les occupants.
De même les jeunes enfants, attirés par le goût sucré de ces peintures, peuvent en avaler les écailles.

• Depuis quand les contrôles sont-ils obligatoires ?
- depuis le 1er août 2000 dans le département 77
- depuis le 1er octobre 2000, dans les départements 78, 92 et 93
- depuis le 15 novembre 2000, dans le département 94
- depuis le 1er janvier 2001 à Paris

• Comment déceler la présence de plomb ?
- soit en analysant des prélèvements d'écailles de peintures en laboratoire
- soit en passant les murs aux rayons X, grâce à un appareil portable, qui permet la lecture directe par fluorescence.

• L'obligation est faite à tout vendeur de bien immobilier, situé dans une zone à risques, d'annexer un état parasitaire, datant de moins de 3 mois, à son acte de vente.
Les zones à risques sont définies par arrêté préfectoral (loi du 8 juin 1999 applicable en avril 2000). Cependant pour Paris, le décret n'est toujours pas applicable.

• Attention, la présence de termites constitue un vice caché pouvant annuler la vente.