TOUT CE QU'IL FAUT SAVOIR AVANT DE S'ENGAGER DANS UNE LOCATION IMMOBILIERE
 
   
 

 

 
La location traditionnelle ou louer en meublé ?
 
 
La location traditionnelle:
 

Elle est régie par la loi du 6 juillet 1989.

La loi couvre l'ensemble des locations à usage d'habitation et à usage mixte (professionnne let d'habitation) quelle que soit la date de construction de l'immeuble. La loi régit également les garages et les jardins.

- Le contrat de location doit être établi par écrit et doit comporter diverses mentions, de nature à éclairer le locataire ses obligations. Le contrat doit préciser, notamment, sa date de prise d'effet et sa durée; il doit décrire les lieux loués; il doit indiquer le montant du loyer, les modalités de paiement et les règles de revision du loyer.
- Lorsque l'immeuble est en copropriété, le bailleur est en outre tenu de communiquer au locataire des extraits du règlement de copropriété.
Le bailleur ne peut insérer des clauses abusives dans le bail. Une série de clauses sont réputées non écrites. Exemple: la clause par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever les loyers directement sur son salaire; celle qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses du contrat, celle qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
 
L'état des lieux est obligatoire . C'est l'écrit par lequel bailleur et locataire, après examen du logement, constatent en quel état il se trouve au début de la location. Il mentionne, par exemple, que le sol de telle pièce est en mauvais état. Ainsi, en fin de bail, le locataire ne peut être tenu pour responsable des défauts mentionnés dans l'état dressé en début de location.

- L'état des lieux est rendu obligatoire. Il doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés. A défaut, la partie la plus diligente peut le faire établir par constat d'huissier, les frais étant partagés entre les deux parties.

- si il n'a pas été fait d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Comme la règle est impérative, elle s'applique même dans le cas où le bail porterait une clause disant que les locaux sont en bon état et que le locataire en a une parfaite connaissance.


Dépôt de garantie: Le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au bailleur en début de location et qui sera restituée en fin de location. Ce versement est souvent exigé par les bailleurs, dans la crainte que les locataires ne s'acquittent pas de leurs dettes: celles-ci s'imputeront sur le dépôt de garantie.

Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer (loi de 1989, art. 22). La loi précise en outre que ce montant ne peut, par la suite, faire l'objet d'une révision : ainsi se trouve condamnée la pratique de certains bailleurs, qui demandaient périodiquement des suppléments de dépôt de garantie, pour compenser l'érosion monétaire. En contrepartie, le montant du dépôt ne porte pas intérêt au profit du locataire.

 
Délivrance d'un logement en bon état : Le bailleur est obligé, en vertu de la loi (art. 6) de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement. Cette règle, comme toutes celles de la loi de 1989 est d'ordre public. Il est donc interdit de louer, à usage d'habitation, un local en mauvais état, même si le locataire le sai t et l'accepte, même si le loyer est abaissé en conséquence.

La loi prévoit une seule dérogation: les parties peuvent convenir, par une clause expresse, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter, pour mettre le logement en bon état. Encore faut-il que le logement réponde à des conditions minimales de confort et d'habitabilité. Les travaux effectués par le locataire doivent être imputés sur le loyer, selon des modalités prévues par le contrat.

 
Le droit de jouissance :

- Le bailleur doit d'une part garantir le locataire contre les vieces ou défauts cachés qui empêchent l'usage du logement. Cette garantie ressemble à celle du vendeur: elle est due même si le bailleur ignorait le vice, et elle conduit soit à la résiliation du bail soit à la diminution des loyers.

Le locataire peut en outre réclamer au bailleur,des dommages et intérêts, et, à la différence de l'acheteur, il peut le faire même si le bailleur est un non-professionnel qui ignorait le vice (C. civ., art. 1721). Du moment que la garantie est énoncée par la loi de 1989, elle est d'ordre public: elle ne pourrait être supprimée ou réduite par une clause du bail.

La jouissance des locaux n'est pas seulement un droit pour le locataire. Elle met aussi à sa charge diverses obligations.

Les obligations du locataire :

- Le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location. La loi ne lui permet de s'exonérer que par la preuve de la force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d'un tiers, à condition que ce tiers n'ait pas été introduit dans le logement par le locataire. Mais cette responsabilité ne joue que pour les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive.

- Le locataire doit garder les locaux tels qu'ils sont, il n'a pas le droit de les transformer sans l'accord écrit du bailleur. Cependant, le bailleur ne pourra exiger la remise immédiate des lieux en l'état que si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local; sinon, il devra attendre le départ du locataire pour exiger la remise en l'état. La loi interdit les « transformations », elle autorise les « aménagements » .

 
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